Kao pojam i institut u zakonodavstvu Republike Srpske pravo pre\u010de kupovine regulisano je sa vi\u0161e zakona, a sve zavisno od toga koja dobra i prava se prenose ili prometuju i ko raspola\u017ee sa njima. U pitanju su Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o privrednim dru\u0161tvima RS, te Zakon o obligacionim odnosima i ranije Zakon o prometu nekretnina.
\nPravo pre\u010de kupovine je pravo odre\u0111enih subjekata (fizi\u010dkih i pravnih lica) a obaveza vlasnika stvari (pokretne, nepokretne, udjela u dru\u0161tvu i sli\u010dno), da u slu\u010daju prodaje, stvari prvo ponudi na prodaju tim subjektima, a ako vlasnik to ne u\u010dini, nosioci prava pre\u010de kupovine mogu sa uspjehom pobijati ugovor o prodaji zaklju\u010den izme\u0111u vlasnika i tre\u0107eg lica i zahtijevati da im se stvar ustupi po cijeni i pod uslovima pod kojima je zaklju\u010den ugovor o prodaji.<\/p>\n
Zakon o stvarnim pravima RS ovo pravo daje suvlasnicima eta\u017ene svojine, tj. suvlasnik koji prodaje svoju eta\u017enu svojinu du\u017ean je u\u010diniti ponudu drugim suvlasnicima toga dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne mo\u017ee podijeliti na posebne dijelove, drugim suvlasnicima.<\/p>\n
Ponuda mora biti u\u010dinjena u pisanoj formi i sadr\u017eavati zemlji\u0161noknji\u017ene ili katastarske oznake nepokretnosti i posebnog dijela nepokretnosti koji se prodaje. Ista mora sadr\u017eavati i cijenu a kako se za ugovore koji imaju za predmet nepokretnosti propisuje forma notarski obra\u0111ene isprave, to zna\u010di da bi i ponuda morala biti u\u010dinjena u toj formi. Ako ponu\u0111eni suvlasnici ne obavijeste ponu\u0111a\u010da u pisanoj formi o prihvatanju ponude u roku od 60 dana od dana prijema ponude, eta\u017eni suvlasnik mo\u017ee prodati svoj dio drugom licu, ali ne po ni\u017eoj cijeni ili povoljnijim uslovima.<\/p>\n
Nepo\u0161tovanje zakonskog prava pre\u010de kupovine ima odre\u0111ene posledice. Ukoliko suvlasnik koji prodaje svoj suvlasni\u010dki udio u eta\u017enoj svojini ne u\u010dini ponudu (kako je to zakonom propisano) ili ukoliko proda suvlasni\u010dki dio pod povoljnijim uslovima, titular prava pre\u010de kupovine, mo\u017ee prema zakonskim odredbama tra\u017eiti poni\u0161tenje ugovora i kupovinu predmetnog suvlasni\u010dkog udjela pod istim uslovima.<\/p>\n
Ovo pravo priznato je i suvlasnicima porodi\u010dne zgrade. Prilikom prodaje stana ili drugog posebnog dijela koji je u susvojini vi\u0161e lica notar je stranke du\u017ean upozoriti na postojanje ovog prava.<\/p>\n
Pored zakonskog postoji i ugovorno pravo pre\u010de kupovine eta\u017enih vlasnika. U pravnoj teoriji ugovorno pravo pre\u010de kupovine nastaje naj\u010de\u0161\u0107e kao sporedna pogodba koja dolazi uz ugovor o kupoprodaji kao jedan modalitet tog ugovora. Takvo ugovorno pravo pre\u010de kupovine bi imalo dejstvo prema tre\u0107ima samo ako je upisano u zemlji\u0161ne knjige. Takva situacija nije vjerovatna u velikim stambenim zgradama, ali ako se radi o manjim zgradama, sa manjim brojem eta\u017enih jedinica onda je \u010dak po\u017eeljno ugovoriti takvo pravo. U zemlji\u0161nim knjigama nije mogu\u0107e vidjeti sve relevantne \u010dinjenice za vr\u0161enje takvog prava (mogu\u0107e jedino u zbirci isprava) pa se preporu\u010duje i regulisati kako se vr\u0161i to pravo (da li neki eta\u017eni vlasnik ima prednost, da li se pravo pre\u010de kupovine vr\u0161i srazmjerno suvlasni\u010dkim udjelima itd.)<\/p>\n
Zakonodavac nije \u017eelio da predvidi pravo pre\u010de kupovine za sve suvlasnike bilo koje nepokretnosti kao ranije va\u017ee\u0107i propisi. Konkretno Zakon o prometu nepokretnosti SRBIH predvi\u0111ao je zakonsko pravo pre\u010de kupovine suvlasnike svih nekretnina. Navedeni zakon stavljen je van snage a novom zakoskom regulativom nije predvi\u0111eno op\u0161te pravo pre\u010de kupovine za sve suvlasnike ve\u0107 postojanje ovog prava zavisi od posebne izri\u010dite zakonske odredbe koja bi za pojedine stvari ili situacije predvidjela to pravo. Na kraju bitno je spomenuti da je i Zakon o privrednim dru\u0161tvima RS predvidio pravo pre\u010deg sticanja udjela u dru\u0161tvu kao vid ili pandan prava pre\u010de kupovine ali u kompanijskom pravu. Ortak orta\u010dkog dru\u0161tva mo\u017ee prenijeti svoj udio tre\u0107em licu samo uz saglasnost ostalih ortaka a u slu\u010daju prenosa udjela tre\u0107em licu ostali ortaci orta\u010dkog dru\u0161tva imaju pravo pre\u010deg sticanja tog udjela. Ako ortaci orta\u010dkog dru\u0161tva ne daju saglasnost na prenos udjela tre\u0107em licu, a ne iskoriste pravo pre\u010deg sticanja, ortak dru\u0161tva mo\u017ee prenijeti svoj udio tre\u0107em licu i bez te saglasnosti. Pri prenosu udjela \u010dlana dru\u0161tva sa ograni\u010denom odgovorno\u0161\u0107u u izvr\u0161nom sudskom postupku, dru\u0161tvo i \u010dlanovi dru\u0161tva imaju pravo pre\u010de kupovine u skladu sa zakonom kojim se ure\u0111uje izvr\u0161ni postupak.<\/p>\n <\/p>\n
\nRanije va\u017ee\u0107i Zakon o prometu nekretnina je propisivao da vlasnik poljoprivrednog zemlji\u0161ta, \u0161ume i \u0161umskog zemlji\u0161ta, koji to zemlji\u0161te namjerava da proda, du\u017ean je da ga prethodno ponudi organizaciji udru\u017eenog rada koja se bavi poljoprivrednom proizvodnjom na tom podru\u010dju i \u010dije je zemlji\u0161te najbli\u017ee zemlji\u0161tu koje se nudi na prodaju, odnosno organizaciji udru\u017eenog rada koja upravlja \u0161umama u dru\u0161tvenoj svojini na tom podru\u010dju.
\nZakon o stvarnim pravima RS predvidio i na\u010din na koji se ovo pravo vr\u0161i, a to je da ukoliko se suvlasnici druga\u010dije ne sporazumiju, isti ostvaruju pravo pre\u010de kupovine srazmjerno u\u010de\u0161\u0107u svojih suvlasni\u010dkih dijelova na cijeloj nekretnini.
\nZakon o obligacionim odnosima(“Sl. list SFRJ”, br. 29\/78, 39\/85) u svojim odredbama predvi\u0111a i poseban vid kupoprodaje – prodaju sa pravom pre\u010de kupovine<\/em> u kojoj se obavezuje kupac da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari odre\u0111enom licu, kao i o uslovima te prodaje, i da mu ponudi da on stvar kupi za istu cenu, pri \u010demu je prodavac du\u017ean obavestiti kupca na pouzdan na\u010din o svojoj odluci da se koristi pravom pre\u010de kupovine u roku od mesec dana, ra\u010dunaju\u0107i od dana kad ga je kupac obavijestio o nameravanoj prodaji tre\u0107em licu. Istovremeno sa izjavom da on kupuje stvar, prodavac je du\u017ean isplatiti cenu dogovorenu sa tre\u0107im licem, ili je polo\u017eiti kod suda. Prodavac se ne mo\u017ee pozivati na pravo pre\u010de kupovine u slu\u010daju prinudne javne prodaje, ali prodavac \u010dije je pravo pre\u010de kupovine bilo upisano u javnoj knjizi mo\u017ee zahtevati poni\u0161tenje javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj prisustvuje.
\nPo Zakonu o obligacionim odnosima pravo pre\u010de kupovine prestaje posle pet godina od zaklju\u010denja ugovora, ako nije ugovoreno da \u0107e ono prestati ranije, \u010dak i ako je ugovoren du\u017ei rok, on se svodi na rok od pet godina. Ovaj rok je predvi\u0111en ranije va\u017ee\u0107im zakonom a ako bi doslovno tuma\u010dili novi zakon onda bi \u010dinjenica da se ugovor progla\u0161ava ni\u0161tavim zna\u010dila da nema vremenskog ograni\u010denja za isticanje ovog zahtjeva.<\/p>\n
\nKod dru\u0161tava sa ograni\u010denom odgovornosti, \u010dlan dru\u0161tva prije nego \u0161to ponudi svoj udio ili dio udjela tre\u0107em licu du\u017ean je da taj dio udjela ponudi dru\u0161tvu. Ako dru\u0161tvo ne iskoristi pravo pre\u010deg sticanja u roku odre\u0111enom osniva\u010dkim aktom ili ugovorom dru\u0161tva, o \u010demu odluku donosi skup\u0161tina \u010dlanova dru\u0161tva, ponuda se dostavlja drugim \u010dlanovima dru\u0161tva.<\/u><\/u><\/p>\n