Kupovina stana u izgradnji sve je popularniji oblik ulaganja u nekretnine u Bosni i Hercegovini, prvenstveno zbog ni\u017ee po\u010detne cijene i mogu\u0107nosti prilago\u0111avanja prostora po svom ukusu. Me\u0111utim, ovakav oblik kupovine nosi odre\u0111ene rizike koji mogu imati ozbiljne finansijske i pravne posljedice. Prije nego \u0161to se donese odluka, va\u017eno je biti svjestan potencijalnih problema.<\/p>\n\n\n\n
U BiH, tr\u017ei\u0161te nekretnina jo\u0161 uvijek nije u potpunosti regulisano. De\u0161ava se da investitor ne zavr\u0161i izgradnju na vrijeme \u2013 ili je uop\u0107e ne zavr\u0161i. U slu\u010daju bankrota (ste\u010daja) investitora, kupac mo\u017ee ostati bez stana i bez povrata novca, posebno ako nije pravno osigurao svoje interese. Iz tog razloga potrebno je uvijek provjeriti reputaciju investitora, njegovu istoriju realizovanih projekata i finansijsku stabilnost.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Zemlji\u0161ne knjige i katastar u BiH \u010desto nisu a\u017eurirani, a neke zgrade se grade bez urednih urbanisti\u010dkih i gra\u0111evinskih dozvola. Kupovina takvog objekta mo\u017ee dovesti do kasnijih problema s legalizacijom ili \u010dak ru\u0161enja objekta. Prije potpisivanja svakog ugovora preporuka je da se anga\u017euje advokat ili stru\u010dnjaka za nekretnine da pregleda svu dokumentaciju prije potpisivanja bilo kakvog ugovora<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Kupci stanova \u010desto potpisuju predugovore u kojima su jasno definisane njihove obaveze, ali ne i obaveze investitora. Kazne za ka\u0161njenje radova (penali), ka\u0161njenje u primopredaji ili tehni\u010dki nedostaci (upotrebna dozvola) \u010desto nisu regulisani, sve imaju\u0107i u vidu pozicije ugovara\u010da tj.na neki na\u010din monopolski i poprili\u010dno komforan polo\u017eaj investitora koji je zbog trenutnog stanja na tr\u017ei\u0161tu siguran da njegova nekretnina ne\u0107e ostati neprodata. Ovakvo stanje na tr\u017ei\u0161tu nekretnina traje ve\u0107 du\u017ee od 5 godina pa je prilikom ugovoranja uslova, prava i obaveza potrebno insistirati na ugovoru koji \u0161titi obje strane \u2013 uklju\u010duju\u0107i klauzule o penalima, rokovima i garancijama<\/strong>. Pozicija kupca nekretnine te\u017ea je i zbog \u010dinjenice da su i notari na naki na\u010din povezani sa investitorima i kupcima naj\u010de\u0161\u0107e nude \u0161ablonske ugovore\/predugovore o kupoprodaji bez posebnih klauzula koje bi ih u potpunosti za\u0161titile u svojim pravima. Ukoliko je to mogu\u0107e, kupac treba u startu institirati da on izabere notara<\/strong> kojeg u principu sam i pla\u0107a.<\/p>\n\n\n\n U praksi se de\u0161avaju situacije da investitori ponekad mijenjaju kvalitet materijala tokom gradnje kako bi smanjili tro\u0161kove, \u0161to mo\u017ee znatno uticati na vrijednost i sigurnost stana. Ugovorom je potrebno definisati ta\u010dne specifikacije materijala<\/strong>, a po mogu\u0107nosti zahtijevati nadzor izgradnje od strane nezavisnog stru\u010dnjaka.<\/p>\n\n\n\n Iako ulo\u017eite novac, stan tehni\u010dki jo\u0161 nije va\u0161 dok se ne izvr\u0161i uknji\u017eba prava vlasni\u0161tva u zemlji\u0161ne knjige. To mo\u017ee potrajati mjesecima ili \u010dak godinama, pogotovo ako postoji vi\u0161e vlasnika ili nerije\u0161eni imovinsko-pravni odnosi. Investitor u pravilu dozvoljava predaju nekretnine u posjed kupcu prije dobijene upotrebne dozvole. Prije svake kupovine nekretnine potrebno je provjeriti zemlji\u0161no-knji\u017ene i katastarske evidencije, posebno terete na zemlji na kojoj se nekretnina gradi, a nakon toga izvr\u0161iti uvid i u gra\u0111evinsku dozvolu. U pravilu u svakom ugovoru bi trebalo predvidjeti raskidni momenat za kupca uz vra\u0107anje upla\u0107enog iznosa kupoprodajne cijene, isplatu odre\u0111enih penala i kamate u slu\u010daju da zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu u nekom optimalnom roku, ili da gra\u0111evinska dozvola bude naknadno osporena.<\/p>\n\n\n\n Postoje situacije kada nakon izgradnje i predaje nekretnine u posjed kupcu, isti ustanovi manjak kupljenih kvadrata tj.<\/p>\n\n\n\n Ako se nakon izgradnje i predaje nekretnine u posjed kupcu ispostavi da stan ima manju povr\u0161inu<\/strong> od one koja je ugovorena i pla\u0107ena<\/strong>, kupac ima pravo na za\u0161titu<\/strong>, ali sve zavisi od:<\/p>\n\n\n\n Mnogi investitori u BiH u ugovorima uklju\u010duju klauzule o toleranciji odstupanja<\/strong> u kvadraturi, obi\u010dno u rasponu od \u00b12% do \u00b15%<\/strong>.<\/strong> U tim slu\u010dajevima, ako je odstupanje unutar dogovorenog limita, kupac nema pravo na umanjenje cijene<\/strong>.<\/strong> Ako, me\u0111utim, ugovor ne sadr\u017ei takvu klauzulu<\/strong>, ili ako je razlika ve\u0107a od dozvoljene<\/strong>, <\/strong>kupac ima zakonsko pravo da tra\u017eite povrat dijela novca<\/strong>. <\/strong>Potrebno je dakle insistirati da ugovor sadr\u017ei jasnu kvadraturu, kao i definiciju \u0161ta se ta\u010dno ura\u010dunava u korisnu povr\u0161inu (npr. da li su uklju\u010deni zidovi, lo\u0111e, zajedni\u010dki porstori, balkoni), a posebno je bitno izbjegavati ugovore s nejasnim odredbama ili velikim tolerancijama u m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n Na kraju je zaklju\u010dak da kupovina stana u izgradnji mo\u017ee biti isplativa investicija, ali u Bosni i Hercegovini nosi niz pravnih, tehni\u010dkih i finansijskih rizika. Klju\u010d sigurnosti le\u017ei u dobroj provjeri investitora, transparentnoj i zakonitoj dokumentaciji, te kvalitetno sastavljenom ugovoru. Anga\u017eovanje stru\u010dnjaka \u2013 advokata, arhitekta ili finansijskog savjetnika \u2013 mo\u017ee biti odlu\u010duju\u0107i korak u za\u0161titi va\u0161e investicije.<\/p>\n\n\n\n Autor: \u017deljko Vla\u010di\u0107, advokat<\/p>\n\n\n\n E-mail: zeljko@afsajic.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Kupovina stana u izgradnji sve je popularniji oblik ulaganja u nekretnine u Bosni i Hercegovini, prvenstveno zbog ni\u017ee po\u010detne cijene i mogu\u0107nosti prilago\u0111avanja prostora…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[73,77,113],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1562"}],"collection":[{"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1562"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1562\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1563,"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1562\/revisions\/1563"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1562"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1562"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/advokatskafirmasajic.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1562"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}