Kao pojam i institut u zakonodavstvu Republike Srpske pravo preče kupovine regulisano je sa više zakona, a sve zavisno od toga koja dobra i prava se prenose ili prometuju i ko raspolaže sa njima. U pitanju su Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o privrednim društvima RS, te Zakon o obligacionim odnosima i ranije Zakon o prometu nekretnina.
Pravo preče kupovine je pravo određenih subjekata (fizičkih i pravnih lica) a obaveza vlasnika stvari (pokretne, nepokretne, udjela u društvu i slično), da u slučaju prodaje, stvari prvo ponudi na prodaju tim subjektima, a ako vlasnik to ne učini, nosioci prava preče kupovine mogu sa uspjehom pobijati ugovor o prodaji zaključen između vlasnika i trećeg lica i zahtijevati da im se stvar ustupi po cijeni i pod uslovima pod kojima je zaključen ugovor o prodaji.
Zakon o stvarnim pravima RS ovo pravo daje suvlasnicima etažne svojine, tj. suvlasnik koji prodaje svoju etažnu svojinu dužan je učiniti ponudu drugim suvlasnicima toga dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove, drugim suvlasnicima.
Ponuda mora biti učinjena u pisanoj formi i sadržavati zemljišnoknjižne ili katastarske oznake nepokretnosti i posebnog dijela nepokretnosti koji se prodaje. Ista mora sadržavati i cijenu a kako se za ugovore koji imaju za predmet nepokretnosti propisuje forma notarski obrađene isprave, to znači da bi i ponuda morala biti učinjena u toj formi. Ako ponuđeni suvlasnici ne obavijeste ponuđača u pisanoj formi o prihvatanju ponude u roku od 60 dana od dana prijema ponude, etažni suvlasnik može prodati svoj dio drugom licu, ali ne po nižoj cijeni ili povoljnijim uslovima.
Nepoštovanje zakonskog prava preče kupovine ima određene posledice. Ukoliko suvlasnik koji prodaje svoj suvlasnički udio u etažnoj svojini ne učini ponudu (kako je to zakonom propisano) ili ukoliko proda suvlasnički dio pod povoljnijim uslovima, titular prava preče kupovine, može prema zakonskim odredbama tražiti poništenje ugovora i kupovinu predmetnog suvlasničkog udjela pod istim uslovima.
Ovo pravo priznato je i suvlasnicima porodične zgrade. Prilikom prodaje stana ili drugog posebnog dijela koji je u susvojini više lica notar je stranke dužan upozoriti na postojanje ovog prava.
Pored zakonskog postoji i ugovorno pravo preče kupovine etažnih vlasnika. U pravnoj teoriji ugovorno pravo preče kupovine nastaje najčešće kao sporedna pogodba koja dolazi uz ugovor o kupoprodaji kao jedan modalitet tog ugovora. Takvo ugovorno pravo preče kupovine bi imalo dejstvo prema trećima samo ako je upisano u zemljišne knjige. Takva situacija nije vjerovatna u velikim stambenim zgradama, ali ako se radi o manjim zgradama, sa manjim brojem etažnih jedinica onda je čak poželjno ugovoriti takvo pravo. U zemljišnim knjigama nije moguće vidjeti sve relevantne činjenice za vršenje takvog prava (moguće jedino u zbirci isprava) pa se preporučuje i regulisati kako se vrši to pravo (da li neki etažni vlasnik ima prednost, da li se pravo preče kupovine vrši srazmjerno suvlasničkim udjelima itd.)
Zakonodavac nije želio da predvidi pravo preče kupovine za sve suvlasnike bilo koje nepokretnosti kao ranije važeći propisi. Konkretno Zakon o prometu nepokretnosti SRBIH predviđao je zakonsko pravo preče kupovine suvlasnike svih nekretnina. Navedeni zakon stavljen je van snage a novom zakoskom regulativom nije predviđeno opšte pravo preče kupovine za sve suvlasnike već postojanje ovog prava zavisi od posebne izričite zakonske odredbe koja bi za pojedine stvari ili situacije predvidjela to pravo.
Ranije važeći Zakon o prometu nekretnina je propisivao da vlasnik poljoprivrednog zemljišta, šume i šumskog zemljišta, koji to zemljište namjerava da proda, dužan je da ga prethodno ponudi organizaciji udruženog rada koja se bavi poljoprivrednom proizvodnjom na tom području i čije je zemljište najbliže zemljištu koje se nudi na prodaju, odnosno organizaciji udruženog rada koja upravlja šumama u društvenoj svojini na tom području.
Zakon o stvarnim pravima RS predvidio i način na koji se ovo pravo vrši, a to je da ukoliko se suvlasnici drugačije ne sporazumiju, isti ostvaruju pravo preče kupovine srazmjerno učešću svojih suvlasničkih dijelova na cijeloj nekretnini.
Zakon o obligacionim odnosima(“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85) u svojim odredbama predviđa i poseban vid kupoprodaje – prodaju sa pravom preče kupovine u kojoj se obavezuje kupac da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari određenom licu, kao i o uslovima te prodaje, i da mu ponudi da on stvar kupi za istu cenu, pri čemu je prodavac dužan obavestiti kupca na pouzdan način o svojoj odluci da se koristi pravom preče kupovine u roku od mesec dana, računajući od dana kad ga je kupac obavijestio o nameravanoj prodaji trećem licu. Istovremeno sa izjavom da on kupuje stvar, prodavac je dužan isplatiti cenu dogovorenu sa trećim licem, ili je položiti kod suda. Prodavac se ne može pozivati na pravo preče kupovine u slučaju prinudne javne prodaje, ali prodavac čije je pravo preče kupovine bilo upisano u javnoj knjizi može zahtevati poništenje javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj prisustvuje.
Po Zakonu o obligacionim odnosima pravo preče kupovine prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora, ako nije ugovoreno da će ono prestati ranije, čak i ako je ugovoren duži rok, on se svodi na rok od pet godina. Ovaj rok je predviđen ranije važećim zakonom a ako bi doslovno tumačili novi zakon onda bi činjenica da se ugovor proglašava ništavim značila da nema vremenskog ograničenja za isticanje ovog zahtjeva.
Na kraju bitno je spomenuti da je i Zakon o privrednim društvima RS predvidio pravo prečeg sticanja udjela u društvu kao vid ili pandan prava preče kupovine ali u kompanijskom pravu. Ortak ortačkog društva može prenijeti svoj udio trećem licu samo uz saglasnost ostalih ortaka a u slučaju prenosa udjela trećem licu ostali ortaci ortačkog društva imaju pravo prečeg sticanja tog udjela. Ako ortaci ortačkog društva ne daju saglasnost na prenos udjela trećem licu, a ne iskoriste pravo prečeg sticanja, ortak društva može prenijeti svoj udio trećem licu i bez te saglasnosti.
Kod društava sa ograničenom odgovornosti, član društva prije nego što ponudi svoj udio ili dio udjela trećem licu dužan je da taj dio udjela ponudi društvu. Ako društvo ne iskoristi pravo prečeg sticanja u roku određenom osnivačkim aktom ili ugovorom društva, o čemu odluku donosi skupština članova društva, ponuda se dostavlja drugim članovima društva.
Pri prenosu udjela člana društva sa ograničenom odgovornošću u izvršnom sudskom postupku, društvo i članovi društva imaju pravo preče kupovine u skladu sa zakonom kojim se uređuje izvršni postupak.
Autor: Željko Vlačić, [email protected]
