Kupovina stana u izgradnji sve je popularniji oblik ulaganja u nekretnine u Bosni i Hercegovini, prvenstveno zbog niže početne cijene i mogućnosti prilagođavanja prostora po svom ukusu. Međutim, ovakav oblik kupovine nosi određene rizike koji mogu imati ozbiljne finansijske i pravne posljedice. Prije nego što se donese odluka, važno je biti svjestan potencijalnih problema.
U BiH, tržište nekretnina još uvijek nije u potpunosti regulisano. Dešava se da investitor ne završi izgradnju na vrijeme – ili je uopće ne završi. U slučaju bankrota (stečaja) investitora, kupac može ostati bez stana i bez povrata novca, posebno ako nije pravno osigurao svoje interese. Iz tog razloga potrebno je uvijek provjeriti reputaciju investitora, njegovu istoriju realizovanih projekata i finansijsku stabilnost.
Zemljišne knjige i katastar u BiH često nisu ažurirani, a neke zgrade se grade bez urednih urbanističkih i građevinskih dozvola. Kupovina takvog objekta može dovesti do kasnijih problema s legalizacijom ili čak rušenja objekta. Prije potpisivanja svakog ugovora preporuka je da se angažuje advokat ili stručnjaka za nekretnine da pregleda svu dokumentaciju prije potpisivanja bilo kakvog ugovora.
Kupci stanova često potpisuju predugovore u kojima su jasno definisane njihove obaveze, ali ne i obaveze investitora. Kazne za kašnjenje radova (penali), kašnjenje u primopredaji ili tehnički nedostaci (upotrebna dozvola) često nisu regulisani, sve imajući u vidu pozicije ugovarača tj.na neki način monopolski i poprilično komforan položaj investitora koji je zbog trenutnog stanja na tržištu siguran da njegova nekretnina neće ostati neprodata. Ovakvo stanje na tržištu nekretnina traje već duže od 5 godina pa je prilikom ugovoranja uslova, prava i obaveza potrebno insistirati na ugovoru koji štiti obje strane – uključujući klauzule o penalima, rokovima i garancijama. Pozicija kupca nekretnine teža je i zbog činjenice da su i notari na naki način povezani sa investitorima i kupcima najčešće nude šablonske ugovore/predugovore o kupoprodaji bez posebnih klauzula koje bi ih u potpunosti zaštitile u svojim pravima. Ukoliko je to moguće, kupac treba u startu institirati da on izabere notara kojeg u principu sam i plaća.
U praksi se dešavaju situacije da investitori ponekad mijenjaju kvalitet materijala tokom gradnje kako bi smanjili troškove, što može znatno uticati na vrijednost i sigurnost stana. Ugovorom je potrebno definisati tačne specifikacije materijala, a po mogućnosti zahtijevati nadzor izgradnje od strane nezavisnog stručnjaka.
Iako uložite novac, stan tehnički još nije vaš dok se ne izvrši uknjižba prava vlasništva u zemljišne knjige. To može potrajati mjesecima ili čak godinama, pogotovo ako postoji više vlasnika ili neriješeni imovinsko-pravni odnosi. Investitor u pravilu dozvoljava predaju nekretnine u posjed kupcu prije dobijene upotrebne dozvole. Prije svake kupovine nekretnine potrebno je provjeriti zemljišno-knjižne i katastarske evidencije, posebno terete na zemlji na kojoj se nekretnina gradi, a nakon toga izvršiti uvid i u građevinsku dozvolu. U pravilu u svakom ugovoru bi trebalo predvidjeti raskidni momenat za kupca uz vraćanje uplaćenog iznosa kupoprodajne cijene, isplatu određenih penala i kamate u slučaju da zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu u nekom optimalnom roku, ili da građevinska dozvola bude naknadno osporena.
Postoje situacije kada nakon izgradnje i predaje nekretnine u posjed kupcu, isti ustanovi manjak kupljenih kvadrata tj.
Ako se nakon izgradnje i predaje nekretnine u posjed kupcu ispostavi da stan ima manju površinu od one koja je ugovorena i plaćena, kupac ima pravo na zaštitu, ali sve zavisi od:
- sadržaja ugovora koji je potpisan s investitorom,
- domaćeg zakonodavstva (u ovom slučaju Zakona o obligacionim odnosima),
- i dokaza o stvarnoj (manjoj) kvadraturi.
Mnogi investitori u BiH u ugovorima uključuju klauzule o toleranciji odstupanja u kvadraturi, obično u rasponu od ±2% do ±5%. U tim slučajevima, ako je odstupanje unutar dogovorenog limita, kupac nema pravo na umanjenje cijene. Ako, međutim, ugovor ne sadrži takvu klauzulu, ili ako je razlika veća od dozvoljene, kupac ima zakonsko pravo da tražite povrat dijela novca. Potrebno je dakle insistirati da ugovor sadrži jasnu kvadraturu, kao i definiciju šta se tačno uračunava u korisnu površinu (npr. da li su uključeni zidovi, lođe, zajednički porstori, balkoni), a posebno je bitno izbjegavati ugovore s nejasnim odredbama ili velikim tolerancijama u m².
Na kraju je zaključak da kupovina stana u izgradnji može biti isplativa investicija, ali u Bosni i Hercegovini nosi niz pravnih, tehničkih i finansijskih rizika. Ključ sigurnosti leži u dobroj provjeri investitora, transparentnoj i zakonitoj dokumentaciji, te kvalitetno sastavljenom ugovoru. Angažovanje stručnjaka – advokata, arhitekta ili finansijskog savjetnika – može biti odlučujući korak u zaštiti vaše investicije.
Autor: Željko Vlačić, advokat
E-mail: zeljko@afsajic.com
