Dana 14.10.2020. godine na snagu je stupio Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti kao dugo očekivano rješenje koje bi trebalo da uredi radnje i postupanje posrednika, agenata i svih učesnika u postupku prodaje nekretnina do samog zaključenja ugovora o kupoprodaji ili zakupu nekretnine. U pitanju je ogroman napredak pogotovo ako se uzme u obzir činjenica da donošenje istog Zakona nije bilo uslovljeno propisima Evropske unije nego je svaka država slobodna da ovo pitanje uredi u skladu sa svojim nacionalnim zakonodavstvom i unutrašnjim tržištem.
Osnovni razlog donošenja ovog Zakona (osim priliva značajnih sredstava od naplate PDV-a na posredničke provizije i poreza na dobit) je obezbjeđenje pravne sigurnosti za građane u korištenju usluga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti.
Raniji izostanak zakonske regulative koja bi uređivala posredovanje u prometu nekretnina pogodovala je najviše onima kojima je to bio način da dođu do brze zarade, a da pritom ne pruže klijentima ni minimum potrebne usluge.
Pravno uređenje djelatnosti posrednika nije dalo prednost tj. bolji položaj nijednom od učesnika u postupku koji prethodi zaključenju ugovora o kupoprodaji ili zakupu ali će sigurno doprinijeti podizanju nivoa stručnosti, profesionalizma i etičkog ponašanja posrednika a time će se nivo i kvalitet usluge podići na viši stepen. Na ovaj način svi učesnici su primorani da se pridržavaju načela savjesnosti i poštenja, dobrih poslovnih običaja a postiže se bolja zaštita potrošača i fer konkurencija..
Jedan od „skrivenih“ ciljeva Zakona jeste sticanje profesionalnog statusa djelatnosti (zanimanja) tj. profesije agenta posrednika.
Zakonska definicija posredovanja u prometu nepokretnosti je: djelatnost koja obuhvata poslove pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica, radi pregovora i pripreme za sklapanje pravnih poslova čiji je predmet određena nepokretnost posebno prilikom kupovine, prodaje, zamjene i zakupa.
Konkretno Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti Republike Srpske propisuje obaveznu registraciju tj. jasne uslove koje preduzetnici ili privredna društva moraju da ispunjavaju za obavljanje djelatnosti posredovanja uz novčanu naknadu. Pored toga definisani su i uslovi koje mora da ispunjava fizičko lice koje obavlja poslove agenta među koje spada i polaganje stručnog ispita za obavljanje poslova agenta posredovanja u prometu nepokretnosti, te uvođenje registra posrednika pri Ministarstvu trgovine i turizma (kojem se može pristupiti i putem interneta) tj. obaveznog upisa posrednika u isti.
Neke od važnih novina su i obaveza zaključenja ugovora o posredovanju između nalogodavca i posrednika u pisanoj formi sa propisanim sadržajem, regulisanje posredničke naknade, opšti uslovi poslovanja, obavezno osiguranje od odgovornosti za štetu, ekskluzivno posredovanje, upravni nadzor i novčane kazne za prekršaje.
Zakonom je posrednicima ostavljeno dovoljno vremena da usklade svoje poslovanje tj. polože stručni ispit u skladu sa odredbama zakona, a Ministar trgovine i turizma Republike Srpske donijeće podzakonske propise ( 5 pravilnika) kojima će sveobuhvatno urediti ovu oblast.
Autor tekst: Željko Vlačić, advokat
Kontakt e.mail: [email protected]
